FAİZSİZ EV ALMA: DAYANIŞMA MI, ENFLASYON TUZAK MI?

FAİZSİZ EV ALMA: DAYANIŞMA MI, ENFLASYON TUZAK MI?
Türkiye’de dar ve orta gelirlinin en büyük hayali nedir?
Bir ev… Başını sokacak, kendi yuvası olacak, kiradan kurtaracak bir ev.
Türkiye’de “faizsiz ev alma” veya tasarruf finansman sistemleri, özellikle 1990’lardan bu yana dar ve orta gelirli ailelerin umut kapısı oldu. “Bankaya gitmeden, faiz ödemeden, elbirliğiyle ev sahibi olma” fikri kulağa cazip geliyor. Eminevim, Fuzul, Katılım Evim gibi şirketler bu modelin öncüsü; 2025 itibarıyla ise Emlak Katılım’ın sisteme girmesiyle, ilk kez bir kamu bankası bu alanda faaliyet göstermeye başladı.
Peki bu sistem gerçekten adil mi? Yoksa yüksek enflasyonun gölgesinde “faizsiz” diye sunulan bir yanılsama mı?
Sistemin Temel Mantığı
Modelin özü, “altın günü” mantığından geliyor. Katılımcılar gruplara ayrılıyor, herkes her ay belirlenen taksiti ödüyor. Havuzda biriken parayla her ay bir kişiye ev veya araç teslim ediliyor. Teslimatlar kura veya önceden belirlenen sıra ile yapılıyor. Yani bir bakıma herkes birbirini finanse ediyor.
Burada gerçekten “faiz” yok; ancak organizasyon ücreti (çoğu zaman ev değerinin %5–8’i), dosya masrafları ve ipotek masrafları var. Bu tutarlar iade edilmiyor. Ayrıca işin en kritik noktası “teslim zamanı” ve “enflasyon”.
Enflasyonun Gölgesinde “Faizsiz” Sistem
Teoride herkes aynı parayı ödüyor ve sonunda evine kavuşuyor. Pratikte ise Türkiye’deki yüksek enflasyon işin rengini değiştiriyor.
Örneğin beş milyon liralık bir ev için 500 bin TL peşinat verip her ay 45 bin TL ödeyen bir katılımcı düşünelim. Eğer kurada şansı yaver giderse 6. ayda evini alıyor, taksitlerini otururken ödüyor. Ama kura ona 50. ayda çıkarsa, bu sürede ev fiyatı ikiye katlanmış olabiliyor. Yani aynı paraya artık aynı evi almak mümkün değil. Dahası, sistemden vazgeçmek isteyenin parası nominal değerle iade ediliyor; enflasyona karşı hiçbir koruma yok. 2,25 milyon TL iade alsa bile reel değer belki 1,5 milyon TL’ye denk geliyor.
Burada şirket kazançlı, çünkü topladığı parayı kullanarak kâr ediyor. Katılımcı ise “faizsiz” diye girdiği sistemde, fiilen enflasyona karşı eziliyor.

Yeni oyuncu Emlak Katılım ise kamu güvencesiyle farklı bir konumda. Devlet iştiraki olması güveni artırıyor. Fakat işleyiş açısından sistem özel firmalardan farklı değil: kura veya müşteri bazlı teslim, faizsiz ama enflasyona karşı savunmasız.
Avantajlar
Sistemi tamamen kötülemek haksızlık olur.
Faiz hassasiyeti olanlar için gerçekten alternatif sunuyor.
Banka kredisi alamayan, kredi puanı düşük aileler için erişilebilirlik sağlıyor.
Esnek ödeme planları ve uzun vadelerle bazı kesimler için cazip hale geliyor.
Kamu bankasının girişi, en azından dolandırıcılık ihtimalini azaltıyor.
Riskler
Ama madalyonun öteki yüzü ağır:
Enflasyon tuzağı: Uzun vadede paranın reel değeri eriyor.
Kura belirsizliği: Erken çıkarsan avantajlısın; geç çıkarsan zarardasın.
İade kesintileri: Organizasyon ücreti, dosya masrafı geri alınamıyor.
Şeffaflık sorunu: Sözleşmeler karmaşık; çoğu müşteri okumadan imza atıyor.
Ne Yapmalı?
Tasarruf finansmana girmek isteyenler mutlaka şu adımları atmalı:
1. Sözleşmeyi baştan sona okuyun, iade ve masraf maddelerini inceleyin.
2. Mümkünse TÜFE endeksli modeli tercih edin.
3. Teslim tarihini kura yerine belirli vade üzerinden seçin.
4. Hukuk danışmanından görüş alın; imza atmadan önce haklarınızı öğrenin.
Daha da önemlisi: Bu modellerin sağlıklı işlemesi için Türkiye’de enflasyonun kalıcı olarak düşmesi şart. Düşük enflasyonlu bir ülkede bu sistem bir dayanışma modeli olabilir; yüksek enflasyonda ise çoğu zaman “keriz silkeleme”ye dönüşüyor.

Sonuç

Faizsiz ev alma fikri, kulağa hâlâ cazip geliyor. Hele ki devlet güvencesi işin içine girince, vatandaş için güvenli bir liman gibi duruyor.
Ama unutmamak gerekir: Bu sistemin gerçekten adil olabilmesi için Türkiye’nin düşük enflasyonlu bir ülke olması şart. Enflasyon yüksek kaldıkça, faizsiz hayaller enflasyonun kurbanı olmaya devam edecek.
O yüzden mesele sadece ev değil; mesele, bu ülkede alın terinin değerini koruyacak bir ekonomik düzen kurabilmek.
Emlak Katılım’ın girişiyle birlikte sektör yeni bir döneme giriyor. Devlet güvencesi güveni artırabilir; ama yapısal sorunları çözmez. Asıl mesele, vatandaşın parasının reel değerini korumak ve tüketici haklarını güçlendirmektir.
Faizsiz ev alma hayali gerçek olabilir, ama bugünkü koşullarda bu hayal çoğu zaman “enflasyonun kurbanı” oluyor.